师生观点 | 独角兽WeWork上市受阻，共享办公空间彻底凉凉了？

　　WeWork的招股说明书就像一枚重磅炸弹，在美国乃至全球资本市场激起滔天巨浪。短短一个多月内，WeWork成为全球舆论热点，各家媒体不断爆料，质疑、怒斥不绝于耳，天之骄子变成了过街老鼠。

　　▲有“写字楼二房东”之称的共享办公空间独角兽WeWork上市之路一波三折，近期撤回IPO，市值下跌三分之二

　　从拷问WeWork的估值逻辑到审视软银的投资策略，从WeWork的公司治理结构到代表投资方利益的董事们是否渎职，共享办公行业本身到底是什么？是资本大鳄吹起来的泡泡，还是一个被玩虚了的地产租赁行业？到底是新时代的二房东，还是科创独角兽？天文数字的资本注入已不仅仅是血液，而成为肾上腺素。

　　软银CEO孙正义觉得WeWork的CEO诺伊曼是疯狂的，所以选择了投资WeWork。但是，孙正义告诫诺伊曼要更加疯狂,那样才能增长到成百上千亿美元。于是，WeWork的业态越来越像软银。于是，便有了今天的一切。

　　作者简介

　　作者简介

　　“二房东”怎么就成了科技新星？

　　WeWork诞生于房地产疲软的市场背景下，其初衷就是为自由职业者、初创企业提供够体面、租得起的办公空间。

　　随着市场调研的深入，诺伊曼发现自由职业者和初创企业非常缺乏专业和商业资源，并逐步认识到共享办公空间应该是一个可以进行头脑风暴和资源共享的社区，于是便开始组织各种社区活动，以期帮助会员获得更多增值服务。

　　他发现共享办公空间其实可以作为科创企业的孵化中心，并认为可以通过帮助会员成长、参与投资会员来分享溢价收益。这真的是一项了不起的创意。

　　也许软银CEO孙正义正是看好了这一点，因为这样可以规模化投资、孵化成群的“小阿里巴巴们”。但是，随着跨国拓展和空间数量快速增多，诺伊曼发现原来没有那么多科创人员，而大部分的租户还是各行各业的企业，甚至是大型企业集团的营销部门和跨国机构。

　　▲软银董事长孙正义重金注资WeWork打造共享办公空间神话，最终IPO折戟收场（Getty图片）

　　于是，WeWork进行了战略调整，也开始了为大客户定制办公空间的业务。而且，当发现物业租金是沉重的负担后，WeWork便开始收购物业。从二房东的角度，这样的思路和逻辑是正确的。

　　媒体扒出了诺伊曼的种种不良行为，但是不能因为否定他而否定WeWork，也不能因为WeWork有这样那样的问题而否定共享办公业态。

　　正如一位拥有独特配方和创业激情的面馆老板，想搞一个全球最大的连锁面条餐饮，也吸引了巨额的投资，但由于他的个人原因使事业功亏一篑。我们不能因为这个老板的个人问题就否定面馆这个业态，也不能因此而拒绝吃面条。

　　其实，共享办公空间运营商不过就是二房东，是资本大鳄硬生生把它说成是科技新星。火锅已经存在了1700多年，海底捞去年在北京搞出了智慧餐厅，满满的科技感，那就不是火锅了吗？中国高铁的行驶速度达到了飞机起飞时的速度，那就不是火车而是飞机了吗？

　　二房东这个业态其实已经有超过百年的历史，但是，正如所有的传统业态都在随着时代和科技的进步而不断升级变化一样，二房东这个业态也在不断升级换代成互联网时代的共享办公空间。与传统的二房东不同的是，共享办公空间具有独特的市场价值和社会价值。

　　共享办公空间还有未来么？

　　共享办公空间运营商为物业业主创造了价值。从2010年开始，共享办公业态的成长期正好是商业地产的疲软期。共享办公空间不仅填补了大量商业地产的空置面积，而且拉升了商业地产的租金。

　　新加坡所有共享办公空间的面积从2015年的120万平方尺，至今已扩大至370万平方尺。从2017年4季度开始至今，CBD区域的物业租金上涨了20%多。

　　由于共享办公空间的办公人群密度普遍高于传统办公室，共享办公物业往往还提供购物、餐饮、娱乐等服务，共享办公空间还为物业本身带来了大量的日常消费客流。共享办公空间的租期一般是5年以上，为稳定物业租金起到了关键作用。

　　同时，为了进一步扩张和增加功能性，部分运营商正逐渐把共享办公与零售商场或酒店相结合，部分业主也在计划利用已有地产资源优势，巧借东风，创立自己的共享办公品牌。可以说共享办公的出现既稳定了租金市场，又给业主提供了更多的物业使用选择。

　　▲2019年9月，共享办公空间新品牌O2WORK落地新加坡

　　共享办公空间为租户和会员创造了价值。共享办公空间通过对大面积办公空间的室内设计和功能配置，解决了租户选址、设计装修方案和材料的筛选、办公桌椅等器材设备的采购和维护、水电网络开通和付费、退租复原等一系列不够专业且繁琐耗时的事务，使租户获得拎包入住、租期灵活的便利，并大幅节约办公室的相关费用。

　　共享办公空间的公共休闲和共享办公等公共区域的面积超过整个办公空间面积的50%，这是传统办公室可望不可及的享受，而这正是生长在互联网时代的年轻人所钟爱的。这也就是为什么谷歌、脸书、微软等互联网巨无霸的办公室都是共享办公空间形态的原因。

　　而且，共享办公空间运营商把公共空间打造成为商业社区，使会员获得丰富的资讯、资源和渠道。

　　共享办公空间带来了巨大的社会价值。一方面共享办公空间运营商的物业租期一般在5年以上，而传统办公室的租期一般为12-24个月。这样，共享办公空间的装修垃圾量比传统办公室至少减少2倍，工程施工所需外劳也会相应减少，既节约了社会资源、减轻了环保负担，也减少了那些依靠外劳的城市如新加坡的外劳压力。

　　另一方面，一个城市的地产售价和房产租金过高会抑制经济的活跃度，共享办公空间运营商通过大面积、长租期租入物业，使自由职业者、科创企业、中小企业和大型企业集团的分支机构能够以低廉的费用入住环境好、功能全的办公空间。

　　初期的二房东就是把房产整租下来，未经分割或简单分割后出租，谋取批发零售差额。经过数十年的发展，二房东为更好地满足客户的需求，在整合物业、装修设计等资源方面取得了长足的进步，共享办公这一理念的引入为这个行业打开了更为广阔的发展空间。

　　今天的共享办公空间运营商，比如WeWork和Regus，不仅有专业的设计师、工程师团队，而且有专业的空间优化技术人员、艺术家和科学家通力合作，为客户打造在氛围、功能方面更易于提高效率、激发灵感的工作空间。

　　但这仅仅为办公空间的进步打开了一扇窗，一个优秀的办公空间设计是美学设计、功能设计和生态设计的有机融合，三者缺一不可。美学设计侧重于形色之美，功能设计侧重于办公空间和功能优化，生态设计则侧重于室内光线、空气、声音等要素的优化，并建植室内植物群落，打造更为轻松健康的工作环境。

　　显然，目前的办公空间在以上三个方面都有不足，尤其是生态设计，更是长久以来被严重忽视的办公环境生态要素。共享办公空间的办公人群密集度，往往是传统办公空间的两倍，甚至更高，对办公环境生态设计的要求也更高。

　　共享办公空间其实就是密集的办公人群长时间呆在其中的室内环境，其本质是人工作的地方，那就要以人为本，以人的身心健康为本！如果仅仅注重材料、家具的奢华和设备的智能，而忽略了空间对人身心健康的影响，是否在舍本逐末？

　　5G已经出现的今天，互联网已经和水、电一样成为办公空间的基础配置，但空间的室内环境是否有利于居于其中的密集人群的身心健康还没有被广泛关注。因此，对于办公空间的室内环境开展生态设计和生态优化将是凸显科技内涵的重点。

　　毕竟，共享办公空间是人长时间工作的室内环境，环境本身是否有益于人群的身心健康，直接影响到人群的工作效率和绩效创造。许多公司给予员工免费咖啡、茶饮、水果、蛋糕和点心，也给予足够的医疗保险，但对于影响员工身心健康的办公环境本身是否已足够重视？

　　从行业本质来说，共享办公空间的运营模式就是二房东，即租进来再租出去。因此，租金收入一定是主营业务收益。但是，还要充分发挥公共空间资源和设施设备的增值收益，并通过社区活动向租户和会员提供增值服务。

　　在美国，有些酒吧、餐馆和酒店会把一定时段内闲置的空间和设施作为共享办公空间出租，这样可以使各类房产资源的效用最大化，逐步使地产行业发生改变，这于人于己都是有益的。

　　共享办公空间作为新生业态，各家运营商正在从不同的角度和层面进行着创新和完善。虽然共享办公空间最多是企业租户，但企业是由人组成的。企业和人一样会有各种各样的个性化需求，共享办公空间自然也应该千姿百态。

　　现在，共享办公空间不仅被自由职业者和中小企业喜爱，从2018年开始，许多大型企业集团也认识到了共享办公空间的价值。共享办公行业仍然是朝阳产业，运营商的理念、模式应该多样化，以满足不同客户的需求。

　　伴随自由、开放、彰显个性的新一代企业家的成长，共享办公必将与时俱进，持续成长。

　　部分图片来自网络

　　*本文观点不代表新加坡国立大学商学院机构观点

　　文/新加坡国立大学EMBA官方微信